Przepisy nowej ustawy deweloperskiej obowiązują od 1 lipca 2022 r. Wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie, których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie, muszą być realizowane zgodnie z nową ustawą. Natomiast te, które zostały rozpoczęte przed wejściem w życie nowej ustawy, będą mogły być realizowane według wcześniejszych przepisów – do końca czerwca 2024 r.
Nowa ustawa uregulowała m.in. następujące kwestie:
- Ramy umowy rezerwacyjnej.
Umowa musi być sporządzona na piśmie, oraz jasno określać strony, miejsce i datę jej zawarcia, cenę rezerwowanego lokalu lub domu, okres rezerwacji, usytuowanie lokalu w budynku, powierzchnię lokalu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń. Na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej na deweloperze ciąży już obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może być wyższa niż 1% ceny nieruchomości. Co ważne, jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to może odzyskać on opłatę rezerwacyjną w całości. Gdy klient zrezygnuje z zakupu straci opłatę rezerwacyjną, natomiast, gdy deweloper w trakcie rezerwacji zawrze z inną osobą umowę dotyczącą tego samego lokalu, będzie zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości.
- Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być zabezpieczeniem konsumentów na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji, a także w sytuacji odstąpienia przez nabywcę od umowy w myśl ustawy. W razie upadłości fundusz zwróci środki finansowe nabywcy lokalu oraz przejmuje jego roszczenia odnośnie dewelopera. Deweloper ma obowiązek odprowadzania składki do Funduszu od każdego sprzedawanego mieszkania. Wysokość składki zależy od rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przypadku otwartych rachunków powierniczych składka wynosi 0,45% wartości nieruchomości, a w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego 0,1%.
- Dodatkowe wytyczne i informacje dot. prospektu informacyjnego.
W prospekcie znajdą się informacje dotyczące otoczenia inwestycji w promieniu 1 km, nowe przepisy wskazują, że te informacje muszą mieć określoną podstawę i wynikać np. z wydanych już decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, albo map zagrożenia lub ryzyka powodziowego. Nowym wymogiem jest szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i otoczenia z zaznaczeniem budynku i istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji, również istotną zmianą jest obowiązek przekazania prospektu nabywcy każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej (nie jak wcześniej, tylko na żądanie).
- Usunięcie wad na koszt dewelopera.
Zmiana dotycząca procedury odbioru lokalu polega na tym, że wprowadzono domniemanie wad nieruchomości. Obie strony powinny podpisać protokół, w którym nabywca ma prawo wskazać wszystkie wady lokalu niezależnie od tego czy są to wady istotne czy nieistotne (istotność wady z kolei może mieć wpływ na dalszą procedurę). Deweloper ma obowiązek w ciągu 14 dni od podpisania protokołu do udzielenia odpowiedzi uznającej, bądź nieuznającej, wady wymienione w protokole. W przypadku gdy deweloper nie uzna wad, musi podać uzasadnienie swojej decyzji. Nie zachowanie terminu i brak odpowiedzi przez dewelopera skutkuje tym, że wady będą traktowane jako uznane, w konsekwencji na deweloperze będzie ciążył obowiązek ich usunięcia. W przypadku wad istotnych – po przeprowadzeniu odpowiedniej procedury (ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego) nabywcy może przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy.
