Zdarza się, że nie jest nam dane mieć kulturalnych, uczynnych i miłych sąsiadów. Bywa, że przypominanie sąsiadom, że mieszkasz obok nie wystarcza i trzeba wejść na drogę sądową, by dochodzić ochrony swoich praw. Kodeks cywilny przewiduje takie sytuacje, określając je immisjami.
Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”
Immisje, to naruszenie nakazu powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Wspomniana „miara” wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Katalog sytuacji kwalifikowanych jako immisje jest otwarty, do najbardziej popularnych przykładów zaliczamy m.in.:
- hałas przekraczający miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie nieruchomości,
- posadzenie drzew ograniczających nasłonecznienie przy granicy nieruchomości.
W sytuacji wystąpienia immisji przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Mianowicie chodzi o podjęcie przez sąsiada niezbędnych działań do przywrócenia nam niezakłóconego władztwa, korzystania z naszej nieruchomości i usunięcia jego niepożądanych ingerencji.
Co ważne, nie musi to być stan poprzedni, chodzi przede wszystkim o podjęcie przez sąsiada działań prowadzących do zmiany sposobu korzystania przez niego z jego nieruchomości, na inny określony sposób – zgodny z naszą wolą i prawem.
Droga sądowa w takich sytuacjach wydaje się być ostatecznością, jednak czasami nie ma innego wyjścia. Żądanie pozwu w takiej sprawie, którego przedmiotem jest roszczenie właściciela nieruchomości o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności (tzw. roszczenie negatoryjne), powinno zawierać:
- określenie nieruchomości, której własność została naruszona,
- powołanie się na prawo własności,
- sformułowane żądanie, o nakazanie podjęcia dokładnie określonych działań, mających na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie naruszania prawa własności nieruchomości;
- wartość przedmiotu sporu.
Należy pamiętać, że to na powodzie ciąży obowiązek wykazania, że naruszenie przez sąsiada ma charakter trwały oraz istnieje prawdopodobieństwo powtarzania się go w przyszłości.
